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物业管理师《基本制度》教材:物业管理条例

  【摘要】众所周知,2015年物业管理师考试暂停,但是2016年还是要继续的,然后2016年物业管理师考试教材还没有出版,考试大纲也并未公布,但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教

  【摘要】众所周知,2015年物业管理师考试暂停,但是2016年还是要继续的,然后2016年物业管理师考试教材还没有出版,考试大纲也并未公布,但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教材进行复习。

  1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段,起草小组主要做了下列工作:

  《条例》起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方性政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析,对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足,初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时,通过各种渠道,收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系,起草小组通过考察、交流等形式,重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况,考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑区分所有权制度。

  我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验,起草小组多次与香港业界进行交流,认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规,对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理理念、立法背景等作了比较研究。

  为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月,起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地,就业主委员会的性质和监督管理、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公共事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了由东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题讨论会,广泛听取了各方面的意见。这些调研活动,有助于在起草《条例》时从实际出发,有的放矢,从而增加《条例》规定的可操作性。

  物业管理在我国发展仅有20多年,各地物业管理发展很不均衡。同时,我国物业管理理论研究尚处于起步状态,对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识,这给《条例》的起草带来了一定难度。有鉴于此,起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式,邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等,对立法过程中的难点问题进行专题研讨。目前《条例》中的业主大会、业主公约制度等,是在充分吸收专家意见的基础上建立的。

  按照立法程序要求,起草小组在起草出《条例》征求意见稿后,于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见,国务院有关部门、专家、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提出意见作详细分析后,进行了认线月经建设部常务会议讨论通过,形成《条例》(送审稿),提请国务院审议。

  国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注,国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作,国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。

  在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后,国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后,国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨,从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如,物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是应由当事人自行处理的民事关系、哪些是需要政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。

  针对这些问题,国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证,在一些问题上统一了认识,为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。

  2002年6月5日至11日,就《条例》(送审稿)的有关问题,国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志,赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间,分别召开了由两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会,实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研,基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题,确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。

  在专家论证会和专题调研的基础上,结合各方面意见,国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改,并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见,国务院法制办会同建设部多次讨论、修改,并与提出意见的单位进行充分沟通,最终形成《条例》(草案)。

  物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益,如何更广泛地了解反映社会各方面的意见,一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日,经国务院同意,国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意,推动民主立法,切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定,一致呼吁尽快出台,同时也提出了很多具体的修改意见。从返馈意见的内容上看,主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。

  在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改,有近半数的意见被吸收,如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利;明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的,主要是那些不应由本《条例》调整的,或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议,需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见,主要是从本地方情况出发提出来的,鉴于我国地域辽阔,地区差异比较大,这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。

  2003年5月28日,国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。

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